부동산 간접투자상품, 리츠 펀드 투자방법과 장단점

 요즘은 초등학생들에게 꿈을 물어보면 건물주라는 답이 나온다고 합니다. 저의 꿈이기도 한 경제적 자유의 대명사이자, 모든 사람들의 꿈으로 떠오르고 있는 직업이 건물주입니다. 많은 사람들이 건물주라고 하면 놀고먹는다고 생각하지만, 제가 유튜브로 건물주들의 삶에 대해 접한 적이 있는데 건물주의 삶도 되는 것은 생각보다 쉽지 않았습니다. 모두 알다시피 일단 부동산을 구매하기 위한 큰 목돈은 물론이고 임차부터 건물 관리까지 모두 건물주의 몫이기 때문입니다. 이번 포스팅은 누구나 적은 돈으로도 손쉽게 건물주가 되는 방법인, 리츠 상품에 대한 내용입니다.

 

리츠(REITs) 펀드 상품이란?

 리츠(REITs Real Estate Investment Trusts) 펀드란, 투자자로부터 모은 자금을 이용하여 부동산을 소유하고, 임대료와 매각 차익을 배당으로 지급하는 상품으로 투자자에게 증권을 제공하고 증권거래소에서 주식 형태로 거래할 수 있습니다. 리츠(REITs)는 각 나라의 REIT 관련 법의 적용받으며 부동산을 소유하여 부동산 관련 현금 흐름이 주 수익원인 부동산 보유 및 임대회사입니다. 증권거래소에 상장되어 일반 주식처럼 거래되며, 높은 유동성을 확보할 수 있습니다. 전문 외부 조직 및 회사에서 관리하며, 법적인 투자자 보호 제도를 통해 리츠 운영의 투명성도 보장됩니다. 리츠법상, 법인세 면제로 배당률이 높아 총 수익 향상이 가능합니다.

 즉 간단히 말하면, 원래 부동산 투자는 억 단위의 돈이 있어야 가능한 대신 높은 수익률을 자랑하는 투자 상품입니다. 그래서 유동성이 낮고 초기 자본이 많이 필요하다는 단점이 있지만, 한 부동산을 주식처럼 쪼개고, 나누어 소유할 수 있게 함으로써 부동산 투자의 단점을 개선한 것입니다. 부동산 관리를 할 필요도 없어 굉장히 편리하면서, 부동산의 높은 이율은 가져갈 수 있는 것이 장점입니다. 한마디로 리츠 펀드는 부동산 투자의 성격과 주식 투자의 성격 모두 가진 상품으로 부동산 투자의 한계를 뛰어넘은 상품이라고 할 수 있습니다.

 

 

리츠(REITs) 상품의 특징

 최근에 리츠 전환 기업이나 리츠 펀드, 리츠 상품에 대한 수요가 급증하면서 글로벌 리츠 시장의 규모가 크게 증가하고 있는 상황입니다. 그리고 리츠 상품 내에도 다양한 임대 구조와 그에 따른 수익으로 구성된 세부 섹터가 있기 때문에 경기 변화에 맞게 자산 배분이 가능해지는 특징이 있습니다. 그리고 임대료가 주 수익원이기 때문에 현금흐름의 안정성과 성장성이 가장 중요한 고려대상이 됩니다. 앞으로의 리츠 상품의 주요 성장 동력에는 내부적으로 임대료 인상과 임대율 상승, 외부적으로는 신규 부동산 편입, 재개발 이슈들, 그리고 리츠 상품 간의 M&A 등이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

리츠(REITs) 펀드의 투자포인트 5가지

 첫번째, 높은 배당수익입니다. 장기로 계약이 가능하기 때문에 장기간 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있으며, 건물의 임대료를 배당으로 제공하기 때문에 일반 주식에서의 배당 수준에 비해 1.5~2배 높은 배당 수익이 제공됩니다.

 

 두번째, 경제성장의 수혜를 받을 수 있습니다. 리츠의 성과나 현금 흐름의 증가는 장기적으로 GDP 성장률과 연동되는 경향이 있습니다. 이렇게 임대 수요 증가와 임대료 상승 등의 요인으로 현금 흐름이 증가하게 되면, 배당이 증가하고 리츠 상품의 가격이 상승하게 됩니다. 따라서 리츠 상품에 투자하는 투자자들은 높은 배당수익뿐만 아니라 가치 상승까지 기대할 수 있게 되는 것입니다. 그리고 일반적으로 부동산 가치가 상승하면, 경기 회복 국면에서 실물 자산의 수요는 바로 높아지지만, 공급은 비탄력적입니다.

 

 

 세번째는 리츠 상품은 인플레이션 헤지 성격을 띱니다. 일반적으로 부동산 자산은 인플레이션 헤지 성격을 가지고 있기 때문에 인플레이션 발생한다면 소유하고 있는 부동산의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (여기서 인플레이션 헤지(inflation hedge)란, 인플레이션으로 인해 화폐 가치가 떨어지는 것에 대비하기 위해 부동산, 상품, 주식에 투자하는 것을 말합니다.)

 

네 번째는 리츠 투자는 다른 자산들에 비해 장기적으로 우수한 성과를 나타냅니다. 아래 그래프에서 하늘색은 글로벌 리츠 상품 지수를 의미합니다. 1998년부터 2015년까지 다른 S&P 500지수, 코스피 지수 등 다른 일반주식과 장기성과를 비교했을 때 더 우위를 점하고 있습니다. 

 

다섯 번째는 리츠 상품은 주식 및 채권 등 전통자산들과 낮은 상관관계를 보이면서, 전 세계 다양한 지역에 투자하고 있어서 분산투자 효과를 가져갈 수 있습니다. 아래 통계를 보면 주식과 채권 등 전통자산들과 리츠 상품의 상관관계를 보면 굉장히 낮은 편입니다. 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 상관관계가 높아졌으나, 그 이후에 다시 낮아졌습니다. 전통적 투자자산인 주식과 채권은 서로 상호 보완적 관계에 있지만 큰 틀에서는 자본시장의 움직임을 따라가기 때문에 전체 시장이 침체일 때는 큰 손실을 볼 수 밖에 없습니다. 따라서 주식과 채권만으로 구성한 포트폴리오 분산효과에는 한계가 존재하고 그 한계를 리츠 상품이 채워줄 수 있습니다.

  일반적으로 거시 경제가 상승세이거나 회복할 때는 임대 수요와 부동산 가치가 증가하기 때문에 부동산 투자는 매력적입니다. 거기다가 기업 세금이 면제되기 때문에 리츠 펀드 투자는 장기적으로 꾸준한 고배당이 가능합니다. 그리고 국내뿐만 아니라 선진국 등 다른 나라의 부동산 주식에 분산 투자할 수 있기 때문에 변동성 대비 우수한 성과를 낼 수 있습니다. 그리고 최근에는 리츠 상품에 대한 수요가 더 증가하고 있기 때문에 펀드의 유동성도 확보할 수 있습니다.

 

 

리츠 펀드 투자와 실물 부동산 직접투자 비교

 

리츠 펀드 투자의 주의사항

 하지만 리츠 투자에서도 주의할 사항이 있습니다. 리츠도 결국 부동산이기 때문에 어떤 부동산을 기초 자산으로 투자하느냐에 따라 수익성이 달라집니다. 부실한 부동산에 투자할 경우는 당연히 손실이 발생할 수도 있습니다. 또한 투자하는 리츠 상품이 활발한 유상증자를 통해 새로운 자산을 매입하는지도 중요합니다. 유상증자가 없을 경우, 기존 개입한 부동산 자산만으로만 운영하는 경우가 많아서 성장성에 한계가 있습니다. 투자자는 리츠 상품에 투자하기 전, 투자하고자 하는 리츠가 어느 부동산에 투자하고 있는지 확인할 필요가 있습니다. 특히 부동산 개발 사업에 투자하는 리츠의 경우, 투자 전 불확실성이 높다는 사실을 인지하여야 합니다.

 

 

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